Каждую третью элитную квартиру в Москве продает Sminex. Девелопер первым начал создавать в своих домах приватные дворы-парки и насыщенную детскую инфраструктуру — и первым запустил собственную студию планировочных решений. У истоков этих начинаний стоит вице-президент по продукту Sminex Александр Лагутов, один из тех, кто задает стандарты в проектировании на рынке элитной недвижимости Москвы. Мы поговорили с ним о том, как создать совершенные дома высочайшей — fine — категории, почему правильная планировка — ключевой элемент такого продукта, и какой элитная квартира будет через 20 лет.
.jpg.webp)
На чем базируется продуктовая философия Sminex?
Мы работаем в высоком сегменте, где важно мыслить категорией качества. Это основа нашего подхода Fine Development, который строится на перфекционизме в деталях. Он начал формироваться в начале 2010-х, когда Sminex запустил студию планировочных решений. На ее базе мы создали собственную технологию работы с планировками Perfect Plan — сегодня наши подробнейшие стандарты занимают от 120 страниц текста и схем. В лотах Sminex дизайнеры обычно ничего не меняют, а концентрируются на том, чтобы воплотить в жизнь интерьер мечты для клиента — и это лучшее подтверждение эффективности нашего подхода.
Что вы называете бескомпромиссной планировкой?
Это планировочное решение, в котором все направлено на формирование повседневного комфорта. Все начинается с базового зонирования квартиры, деления на общественную и приватную части. Далее следует грамотно спроектировать каждую из них: в кухне-гостиной создаются достаточный фронт кухни и выделенная столовая зона, в больших квартирах — отдельное пространство для завтрака, черновая кухня. На верхних этажах мы размещаем пентхаусы, обладающие рядом обязательных роскошных атрибутов: например, в них необходимо с умом разместить камин. Он должен быть доминантой отдельной смысловой зоны, а не просто декоративной точкой на плане. К тому же в наших квартирах устанавливаются настоящие дровяные камины, поэтому еще на стадии разработки планировки мы продумываем всю инженерию: например, как компенсировать забор кислорода огнем, создав в помещении комфортный микроклимат. В приватной части квартиры важны жилые юниты. В элитном сегменте это мастер-блоки: спальня, детская, пространства для гостей со своими отдельными гардеробными и уборными.
Пентхаус в клубном доме «Обыденский № 1»
Подобная логика планирования воплощена в последнем продающемся пентхаусе клубного дома «Обыденский № 1» в районе Остоженки. Лот площадью почти 800 квадратных метров занимает весь верхний этаж и по своей структуре скорее напоминает частный дом, встроенный в городскую ткань. Планировка в нем строится вокруг четкого разделения функций. В общественном пространстве с тремя каминами — несколько гостиных зон, большая кухня и столовая, рассчитанная на прием гостей. В приватной зоне располагаются спальни с ванными, гардеробные и дополнительные комнаты для отдыха. Во всех жилых помещениях есть балконы, также в лоте две террасы, с которых открываются панорамные виды на храм Христа Спасителя, расположенный всего в 150 метрах от дома.
Каждое решение продумывается на этапе проектирования: в наших лотах никогда нет сквозных маршрутов через зоны отдыха, а торцы шкафов не упираются в окно, поскольку ширина простенков безупречно выверена. Архитекторы не забывают даже о том, что часть пространства вдоль стены «съедают» шторы. Квартиры Sminex должны быть идеально скроены, так что мы иногда отказываемся от работы с историческими зданиями, где компромиссы слишком велики. И если все-таки решаем создать дом в памятнике архитектуры (а Sminex восстанавливает больше всего таких зданий в России среди девелоперов), то покупатель уверен, что мы и сохраним память места, и привнесем сюда высокотехнологичное содержание, в том числе безупречные планировки.
А что, помимо планировок, для вас в приоритете?
Второй ключевой блок — инженерия. Так, наша команда создала первую на рынке комплексную технологию шумоизоляции Perfect Silence для квартир без отделки. Работа заняла полтора года, мы протестировали более 300 комбинаций материалов для стен, полов, окон и выявили лучшие, благодаря чему наши дома защищены от всех видов шума уже на стадии строительства. Важно, что формируется принцип взаимной тишины — каждый житель уверен, что у его соседа тоже есть шумоизоляция, какой бы вид отделки тот не выбрал. Благоустройство и инфраструктура также закладываются заранее. Прорабатываются все сценарии отдыха жителей, поэтому дворы в наших домах — это полноценные парки с маршрутами для прогулок, прудами и фонтанами, в проектах есть фитнесы с бассейнами, клубные гостиные и пространства для детей, обустроенные в сотрудничестве с педагогами и психологами. Мы анализируем и то, как наша собственная управляющая компания — Служба комфорта Sminex — будет обслуживать эти помещения. Например, если в доме планируется доставка воды, проект изначально предусматривает зону для ее хранения. Если проектируется спа с бассейном, мы заранее думаем о том, как его будут очищать и подогревать до идеальной температуры.
Часто ли приходится «перекраивать» исходную планировку на этапе строительства под конкретного покупателя?
Прямой диалог, касающийся глобальных изменений в планировке, происходит довольно редко, поскольку функционал наших квартир изначально хорошо проработан. Мы также регулярно обновляем стандарты и стараемся делать каждый наш следующий дом лучше, чем предыдущий, — для этого общаемся с клиентами и смотрим, что они самостоятельно меняли в планировке после покупки. Если выявляем типовые изменения — корректируем стандарты. Да, иногда покупатель приходит и просит что-то изменить: например, добавить еще одну спальню или личный спортзал. Такие случаи единичны, но они есть, — показателен кейс в квартале Life Time, где мы объединили лоты на этаже в одной из башен.
Объединение лотов в квартале Life Time
Иногда планировочные решения совершенствуются уже после выхода проекта на рынок — под конкретные запросы клиентов. Покупатели — семья с тремя детьми — обратились к девелоперу с просьбой создать большую семейную квартиру, где детские комнаты были бы полностью отделены от родительских. Решением стало объединение в общее пространство всех лотов на этаже в одной из башен квартала Life Time на Пресне. Сформировался целый жилой этаж с видами на четыре стороны света и разделением на два блока — детский и взрослый.
В Life Time только за 2025 год заключили 7 сделок с объединением — квартал часто выбирают семьи с детьми. И Sminex в соответствии с этой тенденцией начал превентивно объединять лоты, создавая здесь большие «семейные» квартиры. Архитектура башен Life Time способствует подобным экспериментам. Узкие пропорции здания и большое количество угловых квартир позволяют открывать виды сразу в нескольких направлениях — на центр города, Москва-Сити и внутренний двор-парк.
Несмотря на планировочные стандарты, каждый ваш дом уникален. Как удается этого добиться?
Уникальность продиктована высокими требованиями города к архитектуре, нашим перфекционизмом и, конечно, локацией. Мы начинаем со стандартной логики планировок, но из-за особенностей здания, инсоляции, ограничений участка квартиры постепенно приобретают персональные характеристики. При этом такие элементы, как камин или бассейн в пентхаусе закладываются сразу — на раннем этапе проектирования. В девелопменте действует простое правило: чем раньше принято решение, тем дешевле и эффективнее воплотить его в жизнь.
Нам важно вписать проект в исторический контекст. У каждой площадки в центре своя специфика — именно поэтому классический «Обыденский № 1» не похож на «Лаврушинский» с его моллированными окнами, а «Фрунзенская набережная», где есть корпуса с радиусными террасами, на Life Time с самыми тонкими жилыми башнями на Пресне. Свою роль играет и многообразие форматов. Помимо квартир у Sminex есть ситихаусы и виллы с собственными патио, где вы чувствуете себя жителем загородного особняка в центре Москвы. Совсем другая атмосфера в пентхаусах с дровяными каминами, высокими потолками, персональными террасами и панорамными видами — в них буквально проникает энергия города.
Единственный особняк в «Лаврушинском»
Формально эта трехэтажная вилла на приватной территории дома «Лаврушинский», но структурно гораздо ближе к отдельному особняку. У нее есть собственный вход, приватное патио и террасы, дровяной камин и бассейн с сауной и хаммамом. Планировочное решение развивается преимущественно в вертикальном направлении: первый уровень отдан служебным помещениям, второй — общественным зонам, а третий занимают спальни. Большие окна и террасы ориентированы на исторические виды центра, включая Кремль и набережную Москвы-реки. В гостиной-столовой предусмотрен второй свет, за счет которого в пространстве сохраняется нетипичное для городского жилья ощущение простора. Этот формат интересен тем, что соединяет две типологии: квартиру и частный дом. С одной стороны, резиденты получают развитую инфраструктуру центра столицы, с другой — ощущение автономности и приватности, которое обычно характерно для расслабленной загородной жизни.
Как будет меняться элитная недвижимость в будущем?
Девелопмент довольно консервативен. Через 20 лет квартиры не станут принципиально другими: людям по-прежнему будут нужны удобные планировки и продуманная инфраструктура. Скорее продолжится эволюция качества — процесс, который у Sminex никогда не останавливается и всегда ориентирован на реальные запросы клиентов.
Ситихаус в клубном квартале «Фрунзенская набережная»
Ситихаус — еще один формат в ассортименте лотов Sminex, объединяющий преимущества городской и загородной жизни в центре Москвы. Такие квартиры расположены, например, на первых этажах клубного квартала «Фрунзенская набережная», в домах с закругленными фасадами в глубине собственного парка. У двухэтажного ситихауса отдельный вход и патио, где можно организовать летнюю лаундж-зону — дворик обеспечивает плавный переход между домом и озелененной территорией. Особую атмосферу формирует близость Москвы-реки: жители оказываются на границе динамичной среды Хамовников и рекреационной зоны у воды, которая традиционно ассоциируется с возможностью замедлиться.
«Фрунзенская набережная»
«Фрунзенская набережная»
